Построение финансовой модели проекта. Сколько нужно денег на покупку, сколько на ремонт, сколько на оформление разрешительных документов, когда появится первый доход и какую прибыль можно ожидать. Это лишь основные пункты.
Новички в девелопменте очень часто не делают расчеты, а просто «прикидывают» - сколько куда пойдет денег. Причем очень грубо, без конкретных расчетов. Но это неправильно.

Первое, что нужно сделать при работе над проектом – это построить финансовую модель. Что учесть:

1. Сколько нужно денег на покупку – как собственно на само помещение, так и на оформление документов, оплату налогов и т.д.

Лучше, если до покупки вы закажете техническую экспертизу, потому что потом, может оказаться, что несущие конструкции изношены сильнее, чем кажется; что кроме косметического ремонта, нужно еще менять инженерные сети и т.д.

Если планируете такую экспертизу – не забудьте добавить в расходы.

2. Сколько на ремонт – вариант, ну, в 100 тысяч уложимся – не подходит. Обратитесь в фирму, которая специализируется на такого рода работах. Пусть посчитают: сколько будет стоить – ведь важно учесть не только стройматериалы. Неспециалист часто даже их полностью не видит – профиль и гипсокартон почитали, а то что там еще саморезов нужно купить – забыли. Вроде мелочь, но из таких «мелочей» получается разбег в несколько тысяч. Нужно также учесть и расходы на оплату рабочих, расходные материалы, доставку и т.д.

3. Сколько на оформление разрешительных документов. Помещение ваше. Но если вы собираетесь сделать перепланировку, то это затраты. Если у вас будет «жить» какой-то бизнес, связанный с общепитом, то нужно будет также получить дополнительные разрешительные документы.

4. Обязательно установить реальные сроки. Сколько уйдет времени на ремонт и подготовку помещения и когда ожидается первый доход. Это важно, потому что главная задача – получение дохода. Но иногда люди попадают в ловушку – что-то делаю, а с чем свериться: иду по плану или отстаю – не понятно.

5. Какую прибыль можно ожидать. Этот пункт также важно обосновать. Если потенциальный арендатор сможет платить, например, 5 рублей, а вы хотите 10, то вряд ли вы найдете такого. В этом случае – или ориентируйтесь на другой вид бизнеса, который возможно «поселиться» у вас. Или уменьшайте расходную часть.

6. На какие средства вы приобретаете объект и будете делать ремонт? Если это личные, то это одно дело. Но если это кредит, то тогда обязательно в фин. модели нужно учесть еще и выплату процентов.

7. Окупаемость проекта. Если все пойдет по плану, и будет реализовано так, как вы задумали, то в какой момент времени проект окупится? Это для вас выгодно?

Последний вопрос – самый важный. Именно для ответа на него и строится финансовая модель.